来源：彼山
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商业类旧改项目将在城市更新中扮演重要角色
改造类的城市更新是一个中国城市化进程到现在一个非常热门的课题，吸引了政府，建筑师，开发商，艺术家等团体纷纷介入。以往，提到旧改项目，大家联想到的多是艺术文创园区，文化展览类建筑等逼格项目。而今，商业类的旧改物业继以北京798为代表的艺术区改造热潮，和以上海八号桥为代表的办公文创区改造热潮之后，搭着这波消费升级的风口，正在成为旧改领域的新热点。
并且，由于商业类的存量在城市的公建环境占据绝对主流，未来，旧改商业项目会大量入市，为城市更新运动带来巨大影响。在这样的背景下，本文希望与大家分析交流一下：主流的商业旧改项目的现状和发展状况，以及未来的机会与趋势。
首先本文所指商业旧改项目一般指一个旧建筑，一个旧街区，或一个旧商业体以商业业态为导向的改造。一些大规模的城中村的拆除式城市更新，因为其主要逻辑还在于‘拆光旧的-盖全新的’二元行为模式，不在本文探讨之内。这里希望探讨的城市更新范畴是“adaptive reuse ”，即一种“适应性的重新利用”。它既不是一种conservation（完全的保护），即仅仅强调对旧建筑的保留或修缮，也不是那种连根拔起的demolish（完全的拆除），即通过抹去拆除建新的手法来对城市进行激进重建。
“适应性改造”在笔者看来是一种比“完全的保护”和“完全的重建”高级的一类城市更新行为。它强调的不是静态的物理环境的保存，而是在既有物业的建筑，文化和环境品质的认知基础上，对其在功能，业态上进行开发与重新激活。它是一种城市生长的范畴，亦是当下我国城市更新应该着重发展的方向。
首先完全抽干功能属性的保留修缮是一种静态式保护，它缺少人群参与的空间与动机，创造的是一种空空荡荡供人凭吊的遗迹。前阵子笔者在蚌埠出差时就发现当地有一个规模惊人的‘古民居博览园’。它在一个湖心岛上移植了全国数百座传统民居项目，重新组装后供人游览参观。但由于民居建筑在这里失去了原本居住功能，在这里只能看到人为保护的静止的遗迹。没有功能承载业态支撑的园区仿佛失去了魂魄，穿行其间感受到更多的反而是一种寂寥。
而拆除式新建的项目，其体验纵深，空间环境则很难以和经年累月自发发展起来的复杂城市环境媲美。结果就是旧有区域原本的尺度感，环境感，社区感和多元的文化氛围等元素被抹去，取而代之的新城市空间或许建筑更新，功能更完善齐全，却缺少了更深层次体验所需的丰富度与多元感。
因此，城市更新中，改造，修护，功能置换，空间激活等复合手段的结合，让城市因为岁月流逝而失去光彩却又具有独特场所基因的空间重新焕发光彩，是开发团体，市民，消费者，游客，政府等多方共赢的优质商业模式，也是未来商业项目发展的重要趋势之一。
经过数年发展，各式各样的商业旧改项目早已经开遍全国，本文希望可以按照不同的开发主体区分梳理一下目前三个主要的商业旧改类型。
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类型一
政府单方驱动下的城市历史街区旧改商业
可以发现的一个现象是，目前商业业态导向的旧改其实一直是各地方政府颇为积极涉足的一类项目，尤其集中于城市历史风貌街区的改造升级。这种类型的项目范围广，物业所属情况复杂，资金投入高周期长，非政府单位难以支撑。而由于此类项目常处于城市的核心地段，改造开发后能够扩大城市知名度提升政绩，因此政府就具备了整体大规模改造建设的意愿。这几年比较出名的项目诸如福州的三坊七巷，南京老门东，杭州清河坊等项目。
这类项目往往游人如织，节假日期间则能达到长人山人海级别，表面看起来颇为繁盛。而由于这类改造涉及到的区域往往是一个城市原本就存在的具有历史风貌审美价值的区域，因此改造后往往带有旅游景区的性质，比如改造后的福州三坊七巷就成为了国家5a级旅游景区。
（福州三坊七巷）
然而，因为这类改造多是旅游驱动型，造成这种项目改造后和本地人的生活社交其实没有多大关系。这既不是一个老一辈的当地人可以延续往时日常生活的怀旧场所，也不是一个时下年轻人乐于体验并能重新发现归属感的特色社区。于是，这个类型的旧改项目，业态充斥的是一次性旅游消费为主的商业业态。低成本，高度投机性，最大化利润是入驻商户的主要诉求。商户的构成也多以游客市场筛过‘经得起市场检验’的特色小食，区域特产，文艺小铺，饰品首饰为主流。在这类历史街区虽然可能地处天南海北，但是经常里面的店铺和商品却高度相似，于是全国各地此类街区环境上形态各异，体验感却极为单一。
这种旧改，其实某种程度上在等于是在城市中植入了一个又一个与本地人日常生活无关的城市飞地。这类景区式街区当地人往往很少涉足，比如你在询问当地人某条知名步行街，老街坊时，当地人往往会回应‘那都是给外地人逛的’。
从城市更新的角度来说，或许这类型项目对于驱动当地旅游，提升城市知名度角度对城市有一定助益。但是由于其在改造过程中高度自上而下，而且以‘景区旅游消费’为主要业态逻辑，这对于一个城市社区的活力（需要当地市民高度参与），以及一个区域商业消费升级（需要能够匹配社区消费需求的业态）来说其实无所裨益。
当一个街区高度依赖以游客为主体的客群，某种程度上这就像一种赖药性难以自拔。一方面游客为一个项目带来大量流量，但是这个流量往往是一批批一次性的客流。区域内的商家没有动力去在商品品牌，服务品质等构件上花费太多精力，因为不需要。这也就造成了众多文化街区在商业体验维度上的匮乏。一旦陷入到游客消费的旧改逻辑中，长远来看这类文化街区会慢慢落后于整体城市消费升级的商业进程。
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类型二：
小型企业或个人开发团体操作的小型商业旧改
而当我们把目光投入到一些小尺度的，单一建筑，或某几个旧建筑组团改造构成的商业项目中，往往比较能够看到许多亮点。从各类建筑杂志，生活传媒等媒介经常都能看到一些成功的旧改案例。这些案例一般因建筑设计特色，景观环境营造，业态策略组成等方面有其独到之处而获得赞誉。而同时更新后的项目往往也对社区，对居民休闲娱乐和购物的丰富度需求上起到了传统商场无法达到的特色体验维度。
这类项目首先开发团队在选址的时候是高度理性导向的，在区位，物业建筑品质，历史文化，产权结构基础元素上作了充足的市调。大多获得资金垂青的项目多位于一个已经有相当成熟度的商业街区，其次旧有物业本身在建筑的品质，环境气质本身均有过人之处。在规模尺度上适合改造，同时在现有物业产权上清晰明了。最后开发团队或许在某一业态或者体验上有引领市场的理念和资源，配合精耕细作的专业团队和独特的推广思路，最终完成一个成功旧改商业项目的开发。
从一些成功的项目案例中，笔者认为成功项目至少应符合以下几个优势项：
区位优势+环境特色+建筑品质+场所故事+产权明晰
以上‘产权明晰’是一个得以交割改造的先决条件，其他几个条件并不一定需要同时满足，往往满足1个以上条件即具有这类旧改项目的开发潜力。笔者在此梳理几个国内外近几年的成功案例，以下案例均具至少有2个强优势点，并且在改造开发的过程中开发团体很好地发挥其优势属性，创造出与其匹配的业态组合与开发策略，获得了良好的市场反响，对城市社区的活力营造也有正面贡献。
东京la kagu （区位优势+建筑品质+场所故事）
la kagu是彼山之前介绍过的东京旧改项目。具体文章详见：
http://mp.weixin.qq/s/xdmzugvoymimb_fwcheosa
具体其区位优势位于东京新宿区地铁东西线‘神乐坂’站，这个地区原本就是一个东京颇具特色情调的精致型街区。早期更是受尾崎红叶、夏目漱石、与谢野晶子等文人喜爱的街道。区域内各种特色商店，百年老店，神社等历史建筑场所点缀其中。
而在建筑品质上，早先作为一个出版社仓库的厂房建筑在大空间，钢结构等特性上十分适合改造，为未来的商业空间提供最够的灵活性。改造的建筑师隈研吾神来之笔地在仓库外加建了一个城市尺度级的大台阶，将建筑品质向环境特色升华。
而在场所故事中，这个建筑的前身是日本知名出版社-新潮社的书籍仓库，几乎存放过所有日本知名作家的作品。因此当这样的一个场所故事转化成为一个以‘衣食住+知’的知识型商业社区时，人们感到这是一种历史的新生，深处其中体验的是文学与生活美学的精致。
洛杉矶packing house （建筑品质+场所故事）
packing house同样是彼山之前在‘反购物中心’一文中详细介绍的项目。
packing house本身区位位于洛杉矶卫星城orange county，周边为纯居住区为主，区位上可谓毫无优势可言。但是场所建筑本身作为极具特色西班牙殖民风格建筑，同时场所故事作为上世纪初橘子包装工厂的packing house，让开发商发现了营造特色商业的机会。最终一个具有美国乡村农场风格，定制化特色美食目的地定位的全新商业体获得了极大的成功，来自洛杉矶市区驱车接近两小时而前来的客人络绎不绝。
泰国jam factory （环境特色+建筑品质）
the jam factory位於昭披耶河的西岸，区位上这是作为旅游之都曼谷一个游人很少涉足的区域。作为人流与商业来说区位并无太多优势。但是在环境特色上，这个区域具有远眺批耶河的辽阔视野，同时仓库前绿荫成林，拥有极佳的环境调性。
（园区由几组建筑组成，西邻河面，内部有一个充满绿植的草坪）
而建筑本身，是数座有几十年历史的旧仓库。（以上三个案例皆为仓库改建，可见仓库类建筑改造成商业的潜力）看似随意即性的建筑拼贴组合，将泰式料理、啤酒夜店与咖啡集合成无压力的视觉风景，有着河畔绿洲的雅致，每分每秒都是jam session，并将文创、文青、潮青等关键字集于一身。
而建筑品质与环境特色在内庭草坪一处碰撞，绿色的自然与灰黑的建筑形成强烈对比，这个区域由此成为一个充满活动，室内外环境对话的人气场所。
上海大同坊（区位优势+环境特色+建筑品质）
永康路之后，魔都吃喝玩乐的新兴时尚地标之一肯定有开业不久的大同坊。首先区位优势，大同坊就区域而言，环绕于淮海路，南京西路，人民广场等各大成熟商圈之内，地利之优势不言而喻。
物业条件上，这里是上海核心区非常独特的下沉广场式商业街，在环境属性上，绿树成荫郁郁葱葱的巨鹿路上不期而遇进入广场，有种都市秘密花园的神秘感。鱼型的下沉式广场，突现浪漫的地中海气质。同时建筑本身在立面上具有欧式古典建筑特色，层高很高，并且广场区域尺度宜人，以上均具备了一个高品质旧改商业的先天条件。
（绿树环衬下的下沉广场犹如一个秘密花园，有城市的一个‘中心眼’的感觉）
新开业的大同坊主打异域餐饮和爵士酒吧，吸引了数家高品质地道的法餐，日料，东南亚和美式餐厅酒吧，成为在魔都的外国人最喜爱和认可的餐饮聚集区之一，也是小资心中有格调的高客单社交场所。
当然在这里需要强调的是，而当我们看到以上案例成功的背后，需知其商业的成功并不仅仅是由于物业条件本身的禀赋。事实上，其开发团队需要高度的洞察力与专业度，这样在开发时才能手中有牌的同时步步为营将其商业价值最大化。而往往在城市中有许多失败的案例，物业拥有绝佳的先天条件，却因为不专业的开发而最终暴殄天物，以失败告终。比如刚刚提到的大同坊，其实在这次成功改造之前就经过了多轮失败的改造开发。其在前几轮的商业运营中，不仅没有收获成功，多家入驻商户也受拖累经营不善纷纷倒闭，在新的一轮整体改造开展前商家已经全部撤出。而形成对比的是，今年重新改造开放的相同物业却一跃成为上海外国人最密集的场所之一。这里可以看到开发团队的专业性对项目至关重要，也是项目成功的先决条件之一。
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类型三：
大型开发商为开发主体的街区商业升级改造
而在最近几年，陆续有许多大牌开发商看上这个旧改商业领域的潜力与价值。特别是成功的旧改商业项目对于其配套住宅溢价的加持属性，为整个大盘带来的利润和企业的长远发展都是不可估量的。其中早期最具代表性的标志性项目应属于瑞安做的上海新天地。
而最近开始大举进入商业旧改项目领域的万科在今年也打造出了恩宁路永庆坊，并且几个后续项目也正在酝酿或建设中。
（改造后的恩宁路永庆坊）
这种类型的项目，总的来说开发商背景一般在项目基建，建筑改造等建设环节打造上有经验优势。同时对于一些住宅与商业并举的开发商来说，大规模的街区旧改由于有背后的招商运营团队，品牌�...